LOI S.R.U. ET COPROPRIETE
La loi Solidarité et Renouvellement Urbain dite S.R.U du 13 décembre 2000 est venue apporter diverses modifications en matière de copropriété tant au regard des obligations des copropriétaires que celles du syndic.
Il a paru nécessaire d'en évoquer les plus importantes :
I) Les obligations des copropriétaires
Les comptes:
Il est créé des articles 14-1 et 14-2 dans la loi du 10 juillet 1965 fixant obligation de voter un budget prévisionnel pour les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes.
L'Assemblée Générale est réunie dans les 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté (art. 14-1).
Les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'Assemblée Générale.
A défaut de versement de la provision de l'article 14-1-, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception infructueuse pendant plus de 30 jours (nouvel article 19-2- de la loi du 10 juillet 1965).
Le Président du Tribunal de Grande Instance statuant comme en référé peut être saisi aux fins de condamnation (art. 19-2- alinéa 3 nouveau).
Toutefois, les charges des articles 14-1- et 14-2- nouveaux n'entreront en vigueur qu'à compter du 1er janvier 2002.
La loi du 13 décembre 2000 créé l'article 14-3 imposant la tenue de comptabilité du syndicat conformément à des règles comptables spécifiques qui seront fixées par décret.
Néanmoins ce nouvel article 14-3 n'entrera en vigueur que le 1er janvier 2004.
Les charges:
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 consacre le principe d'utilité en matière de charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun à l'égard de chaque lot.
Les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes sont réparties selon la quote-part du lot. Le règlement de copropriété fixe la quote-part de chaque lot.
L'article 10 est désormais complété par l'alinéa suivant " tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ".
Le recouvrement des charges
Jusqu'à présent, le syndicat ne pouvait imputer aux copropriétaires défaillants les frais nécessaires au recouvrement des impayés (art. 32 loi du 9 juillet 1991), et l'ensemble des copropriétaires devait supporter, à proportion de leur quote-part, les frais engagés.
Un nouvel article 10-1- de la loi du 10 juillet 1965 est créé permettant expressément, et par dérogation à l'article 10 précité, d'imputer au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure (art. 10-1- alinéa 1).
A l'inverse, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire voit sa prétention fondée contre le syndicat, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires (art. 10-1- alinéa 2) sauf décision contraire du juge (art. 10-1- alinéa 3).
II) Les obligations du syndic
Elles sont principalement visées à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et il faut relever diverses innovations notamment dans l'obligation désormais d'établir le budget prévisionnel précité (art. 18 alinéa 4 nouveau).
Par ailleurs, le syndic est tenu d'une nouvelle obligation consistant à :
" établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret " (article 78 de la loi du 13 décembre 2000).
Ce carnet sera mis à la disposition du candidat-acquéreur, au bénéficiaire de la promesse de vente ou d'achat, ou le bénéficiaire d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot (nouvel article 45-1- de la loi du 10 juillet 1965).
Cette mise à disposition du carnet d'entretien entrera en vigueur le 1er juin 2001.
Le compte du syndicat
L'article 18 alinéa 6 est considérablement modifié sur la question dite du " compte bancaire séparé " par l'article 77 de la loi du 13 décembre 2000.
Jusqu'à présent, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, le syndic devait soumettre au vote de l'Assemblée Générale, à peine de nullité de mandat, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées toutes les sommes ou valeur reçues par ce dernier.
L'article 18 alinéa 6 est désormais rédigé ainsi :
le syndic est chargé
" d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel seront versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'Assemblée Générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1- lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n°70-9- du 2 janvier 1970…La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ".
La règle est désormais inversée et le syndic doit ouvrir un compte bancaire ou postal séparé, sauf décision contraire de l'Assemblée Générale.
La loi nouvelle ajoute que pour les mandats de syndic en cours à la date de la promulgation de la nouvelle loi, l'obligation précitée s'applique à compter du 31 décembre 2002 à peine de nullité de plein droit du mandat.
Il paraît souhaitable de se mettre en conformité avec les nouvelles dispositions dans les meilleurs délais.
Il faut savoir que la loi du 13 décembre 2000 a créé un article 25-1- sur la possibilité d'un second vote immédiat en cas de quorum insuffisant, et a apporté diverses modifications au quorum des articles 25 et 26.
La loi du 13 décembre 2000 a modifié l'article 20 lors de la mutation des lots, imposant désormais au notaire d'avertir le syndic " dans les quinze jours des transferts de propriété ", alors qu'aucun délai n'était fixé dans l'ancienne rédaction.
Enfin, des aménagements sont apportés aux mesures relatives aux copropriétés en difficulté (article 29-1- loi du 10 juillet 1965).
Ces points seront abordés dans des études ultérieures.